Hopp til hovedinnhold
Bærekraft og miljø

Endringstid for boligbyggelaget Usbl

E
nkelte ting forandrer seg aldri, som behovet for et sted å bo. Men veien til en ny bolig har endret seg stort gjennom de siste tiårene, og forandringene kommer raskere enn før, også for boligbyggelaget Usbl.
12. november 2021

– Boligbyggelaget Usbl har eksistert i 73 år, og vi har ingen plan om å stoppe her, sier Johan Bruun, administrerende direktør i Usbl. Mye av jobben hans er å gjøre endringer og stake ut kursen for boligbyggelaget Usbl, både for medlemmer og beboere i borettslag og sameier, nye boligkjøpere og ansatte.

– Endringer har vi en historie på og vi har tilpasset oss, men nå kommer endringene raskere enn før, sier Johan.

– Vi skal fortsatt være tro mot vårt formål om å bygge og forvalte boliger. For vi vet at det uansett vil være behov for å bygge nye boliger, rehabilitere eksisterende boliger, leieboliger og forvaltning av borettslag og sameier. Men måten vi jobber på er under endring.

Boligmangel ble starten for boligbyggelaget Usbl

Usbl, eller Ungdommens selvbyggelag som det het, ble opprettet så tidlig som 1948, i en tid hvor boligmangelen var stor og mange bodde trangt, spesielt i byer som Oslo.

– Usbl var et resultat av at unge, utålmodige og entusiastiske mennesker ønsket seg ny bolig. Dette var rett og slett en utbrytergruppe fra OBOS som syntes at ting gikk litt for tregt, forteller Johan.

 

Ny bolig bygget på dugnad

Den første feltutbyggingen startet på Årvoll i Oslo. For å sikre seg egen bolig, jobbet de unge på dugnad. De jobbet etter vanlig arbeidstid og i helgene, for på denne måten å erstatte manglende egenkapital og sikre seg sin egen etterlengtede bolig. Her finner du gatenavn som Dugnadsveien og Selvbyggerveien.

Etter hvert ble det behov for å effektivisere bygging av nye boliger, og Usbl startet med egen elementproduksjon hvor hele bygningsdeler ble prefabrikert og deretter montert sammen på byggeplassen.

Nesten konkurs

I starten ble boligene bygget etter selvkostprinsippet. Da kunne folk melde sin interesse og boligbyggingen kunne starte. Dersom boligene ble dyrere enn beregnet, måtte boligkjøper betale mer. Ble det billigere enn antatt, ble penger gitt tilbake.

– Usbl fikk ikke noe igjen i kassa når boligene var ferdige og solgt, forteller Johan Bruun.

Da den store nedgangstiden kom i 1987, hadde Usbl ingenting å gå på.

– Vi fikk ikke solgt boliger, og Usbl hold rett og slett på å gå konkurs på begynnelsen av 90-tallet, forteller Johan.

I Usbl var det både ansettelsesstopp og tøffe kår for de ansatte. Men med hjelp fra Nordea og staten fikk selskapet midlene som tok dem gjennom krisen. Og i 1993 begynte ting å bedre seg.

– Etter dette innså man at det måtte være lønnsomhet i virksomheten, forteller Johan.

Lønnsom drift og forvaltning

Flere tiltak ble gjort. Blant annet ble boligbyggingen skilt ut i et eget selskap: Usbl Boligbygg. I tillegg ble det jobbet med å få lønnsomhet i forvaltning og drift.

En egen avdeling tok seg av forvaltningen. I dag er Usbl en vesentlig mer strømlinjeformet organisasjon.

– Vi er i konkurranse med mange boligbyggere. I forvaltning og forretningsførsel, konkurrerer vi med andre boligbyggelag og regnskapsbyrå, forteller Johan.

Mye har endret seg med årene for Usbl, med nye dreininger innen politikk og lovverk. For eksempel ble fordelen av momsfritak på tjenester historie i 2015, som den siste særfordelen boligbyggelag hadde. Og det er for lengst slutt på å få boligtomter fra kommunen.

– Vi kan ikke drive etter selvkostprinsippet lenger, men må ha lønnsomhet i driften. Det må til for å ha råd i å investere i nye tomter og kunne bygge nye boliger, understreker Johan.

– Det handler ikke bare om å bygge boliger. Vi skal bygge nabolag folk kan trives i.

Akkvisisjon – jobben for å skaffe nye boligtomter

Jobben for å få tak i nye tomter er annerledes og mer komplisert enn før. I Usbl har de derfor egne folk som driver med akkvisisjon, altså å skaffe boligtomter til utbygging.

Med stadig dyrere tomter, jobbes det for å ha mest mulig effektive prosesser og stram kostnadskontroll i byggeriene. En kortere saksbehandling og byggetid ville bidratt ytterligere.

– I Oslo er det ikke lenger krav til parkeringsplasser. Det er bra, da det holder byggekostnadene nede og fordi langt færre ønsker seg parkeringsplass. Dessverre er ikke det tilfelle overalt hvor vi bygger, sier Johan.

Muligheten for å eie egen bolig

Vi har ikke samme bolignød i byene som vi hadde etter krigen, men unge er fortsatt en utsatt gruppe i boligmarkedet, erkjenner Johan. Han synes det er bekymringsverdig at den såkalte sykepleierindeksen, som sier hvor mange av boligene som er til salgs en typisk førstegangskjøper har råd til, har gått ned med rundt 10 prosent på 10 år.

– I Usbl er vi opptatt av historien vår og at alle skal ha en mulighet for å eie egen bolig. Det er en del av velferds-Norge og muligheten til å skape varige verdier for den enkelte. I tillegg har jeg tro på at når man eier egen bolig, så vil man ta mer vare på den og nabolaget sitt, mener han.

Unge faller utenfor boligmarkedet

Johan kjøpte sin første bolig i 1995.

– Jeg hadde ikke råd til å bo der selv, men leide den ut til jeg fikk fast jobb og god nok inntekt, forteller Johan. Med leieinntektene hadde han akkurat nok til å betale boliglån og felleskostnader.

Om det var vanskelig på midten av 90-tallet, er situasjonen enda verre nå. Stadig flere unge faller utenfor boligmarkedet. Inngangen til sin første bolig, er uoppnåelig for mange, blant annet på grunn av egenkapitalen boligkjøperen må ha. Her mener Johan at Usbl kan bidra.

Leie til eie

– I våre fremtidige nybyggprosjekter ønsker vi at flere boliger kan forbeholdes medlemsfordelen Leie til eie. Der kan du som leietaker få opsjon på å kjøpe leiligheten du leier. Ved prisstigningen får du hjelp til å opparbeide egenkapitalen du trenger for å kjøpe boligen til den opprinnelige prisen, forteller Johan.

Først ute var seks boliger i nye St. Halvardskvartalet i Drammen.

Hvor mange av leilighetene som til slutt ender som leie-til-eie-boliger, er avhengig av interesse og etterspørsel, men Johan tror dette vil bli populært.

– Det vil ikke være noen plikt å kjøpe boligen, men en rett. Hvis man ikke vil kjøpe boligen etter å ha leid den, er det helt ok, sier han.

Endret boligbygging med klimaforandringer og teknologi

– Flere ting er forandret, og vil gi større endringer i boligmarkedet fremover, mener Johan Bruun. Han peker på to ting som allerede påvirker boligbyggingen: Klimaendringer og teknologi.

– Vi må tenke bærekraft, alltid og uansett, og ikke bare på nye boliger, men også på eksisterende boligmasse. Vi kan ikke bygge oss ut av klimakrisen, sier han.

Klimaet påvirker boligmarkedet

– Tidligere undersøkelser har vist at folk ikke har vært villige til å betale mer for klimavennlige tiltak. Men nå opplever vi at folk er mer opptatt av klimaet og hva man kan gjøre for å bygge og bo mer bærekraftig, og det er positivt, sier Johan.

– Våre nye boligprosjekt har en miljøprofil. Det gjelder både Gregers kvartal og Malerhaugveien i Oslo, for å nevne noen. Vi opplever at kommunene er positivt innstilt til oss fordi vi satser på klimavennlige løsninger, og det er motiverende.

Usbls strategi for bærekraft

I jobben for å bli mer klimavennlig, har Usbl laget en bærekraftstrategi og lagt ut på det de kaller sin klimareise. Den består av flere tiltak, blant dem klimavennlige nybygg og bærekraftig forvaltning av eksisterende borettslag og sameier. Men også delingstjenester er en viktig del av klimareisen.

Der har Usbl valgt å samarbeide med aktører innen deling. To av samarbeidspartnerne er BUA og Otto. Gjennom BUA i borettslag og sameier, kan beboere dele på utstyr til sport, fritid og friluftsliv. Otto er en delingstjeneste for biler, elsykler og sparkesykler.

– Å dele på godene er klimavennlig, men det er også plass- og prisvennlig. Alle trenger ikke å eie alt av utstyr, sier Johan.

Penger til miljøtiltak i borettslag og sameier

– Vi subsidierer gjerne tiltak i våre forvaltede boligselskap via Bomiljøfondet. Vi har samarbeid med La Humla suse, og ordninger med elbillading er tiltak vi til stadighet behandler for å bidra til at vi alle kan bli mer miljøvennlig, forteller han.

Byer er bra for klimaet

Statistikk fra 2020 viser en stor utflytting fra Oslo. Koronaepidemien har vært oppgitt som en viktig årsak. Den teknologiske utviklingen som allerede var rask, økte tempoet ytterligere. De digitale tjenestene er blitt flere. Det er enklere å jobbe hjemmefra, og du trenger ikke gå i butikken for å handle.

– Jeg tror ikke på en stor fraflytting fra Oslo over tid. Både kulturtilbud, kafeer og utesteder, et mangfold av tjenester og muligheter som man finner i byene, vil være viktig. Det mange ikke tenker så mye på, er at byene også er bra for klimaet ved at flere bor tettere, det er lettere å dele, enklere logistikk for varer og tjenester og man klarer seg lettere uten egen bil, sier Johan Bruun.

Tror folk vil bo i byen også i fremtiden

Men å bo i by trenger ikke nødvendigvis være Oslo. Med den digitale utviklingen blir geografiske grenser mer visket ut.

Usbl er i hovedsak til stede på Østlandet, med kontorer på Lillehammer, Oslo, Sandefjord, Nesodden, Askim, Lillestrøm, Ski, Drammen, Lier, Holmestrand, Nittedal og Horten. Men det betyr ikke at vi ikke har nybyggprosjekter andre steder. Blant annet vil vi operere fra etablerte kontorer med prosjekt i nye byer, for eksempel i Porsgrunn, forteller Johan Bruun.

Visste du at...

  • Andel av husholdningene som eier egen bolig: 76,4% (2020). Kilde: SSB
  • Gjennomsnittlig månedlig leie for en toroms bolig, hele landet: 9 320 kroner (2020).Kilde: SSB
Tilbake til oversikten