Fasaderehabilitering for borettslag og sameier

Hvor hyppig en fasade må vedlikeholdes eller skiftes ut varierer veldig med hvilket materiale fasaden er laget av og hvilket klima fasaden står i. Hvilken himmelretning fasaden har, er også av betydning. Et regelmessig og planlagt vedlikehold er nødvendig for at en fasade skal ha den forventede levetid, men selv med godt vedlikehold vil det normalt oppstå et behov for utskifting på et tidspunkt.

Hva innebærer fasaderehabilitering?

Fasaderehabilitering handler om å vedlikeholde, reparere eller oppgradere bygningens yttervegger, men også tak, ofte omtalt som byggets 5. fasade. Det viktigste ved vedlikehold/rehabilitering er at fasaden opprettholder sin klimaskjermfunksjon. Dvs. at fasaden står imot sol, vind og regn og sikrer lav energibruk gjennom året. En god rehabilitering sikrer forlenget levetid, bedre energieffektivitet og gjerne også et modernisert uttrykk overfor omverden.

Tiltakene kan omfatte alt fra mindre vedlikeholdsarbeider til omfattende rehabilitering av hele bygget. Uansett omfang er vi i Usbl opptatt av kvalitet i alle ledd. Ved å bruke riktige metoder og solide materialer, sikrer vi et varig resultat som beskytter bygget mot vær og vind, og forlenger fasadens levetid betraktelig.

Maling, puss og overflatebehandling

Maling og puss beskytter fasaden mot fuktinntrengning og slitasje.

Typiske tiltak kan være:

• Impregnering, beising, maling av trepanel
• Reparasjon av pusskader, utbedring av sprekker og overflatebehandling av fasader av mur- og platematerialer

For eldre murbygninger brukes ofte tradisjonell pussrehabilitering for å bevare det originale utseendet og sikre riktig utførelse. Et godt råd til styret er å ikke vente for lenge. Tidlig vedlikehold kan ofte avverge større og langt mer kostbare rehabiliteringsprosjekter i fremtiden.

Skifte kledning - materialer som tåler fremtidens klima

Kledning beskytter bygget mot fukt og værpåkjenninger. Dersom kledningen har råteskader, sprekker eller betydelig slitasje, kan utskifting være nødvendig.

Ved rehabilitering vurderes moderne materialer med lang levetid, redusert vedlikeholdsbehov og god motstandskraft mot fremtidens klima. Valg av løsning må tilpasses byggets arkitektur, budsjett, byggets alder og ønsket levetid. Det kan også være et spørsmål om hva bygningen tåler av vekt, om man f.eks. vil bytte panel/plater med tegl eller stein.

Bytting av vinduer og dører

Vinduer og balkongdører er ofte blant byggets største kilder til energitap. Utskifting kan gi:

• Lavere energikostnader
• Bedre inneklima, mindre trekk og støy
• Solinnstråling og brannmotstand kan også forbedres om det er behov for det

Samtidig kan nye vinduer/dører sikre en enklere betjening/bruk både i den daglige funksjon og f.eks. ved rengjøring.

Etterisolering av fasade

Etterisolering er et av de aller mest effektive energitiltakene et borettslag eller sameie kan gjennomføre i eldre boligbygg. Tiltaket reduserer energiforbruket og varmetapet betydelig. Dette gir både lavere oppvarmingskostnader og et lunere innemiljø for beboerne.

Fordelene inkluderer:

• Lavere energiforbruk, reduserte oppvarmingskostnader
• Bedre inneklima
• Høyere boligverdi
• Lavere klimagassutslipp

Etterisolering kan være vanskelig å forsvare både økonomisk og som miljøtiltak om man må rive en fullgod fasadekledning for å få gjennomført isoleringen. Har man en fasadekledning som har levd ut sin levetid og må skiftes, er det tvert imot slik at man må vurdere etterisolering samtidig. Da får man full effekt av de ovennevnte fordeler. 

Hva er forskjellen på fasaderehabilitering og fasadeendring?

Det er viktig å skille mellom rehabilitering og fasadeendring. En ren fasaderehabilitering der man utbedrer og bevarer det opprinnelige utseendet er som regel ikke søknadspliktig. Skal dere derimot gjøre en fasadeendring, vil det ofte kreve en byggesøknad der tiltaket må vurderes opp mot bygningens karakter og lokale reguleringsplaner. Usbl hjelper selvsagt styret med å avklare søknadsplikten tidlig i prosessen.

Fasaderehabilitering

Fasaderehabilitering innebærer normalt å reparere eller fornye eksisterende bygningsdeler uten å endre byggets karakter vesentlig.

Eksempler:

• Ommaling
• Utskifting av råteskadet kledning med tilsvarende materiale
• Reparasjon av puss
• Utskifting av vinduer med tilsvarende utforming

Fasadeendring

En fasadeendring betyr at byggets ytre utseende og karakter endres. For et borettslag eller sameie vil dette typisk være hvis dere ønsker å male fasaden i en helt ny farge, sette inn større vinduer, eller skifte ut eksisterende kledning med nye materialer.

Eksempler:

• Ny type kledning
• Endret fargeuttrykk
• Større eller andre vinduer
• Etterisolering som endrer fasadelivet
• Nye balkonger
• Endringer/heving av tak og/eller endret fasadeutforming

Regler for fasadeendring i sameie og borettslag

Når er fasadeendringer søknadspliktige?

Fasadeendringer nevnt over er i de fleste tilfeller søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, mens ordinært vedlikehold normalt ikke krever byggesøknad. Kommunen kan gi svar på om tiltaket endrer bygningens karakter og dermed utløser søknadsplikt. 

Er bygget verneverdig, eller står det oppført på Byantikvarens eller Riksantikvarens lister vil selv svært små endringer på fasaden kreve formell saksbehandling. I slike prosjekter er tidlig og god dialog med vernemyndighetene helt avgjørende. Kravene er strenge, og uten riktig fagkunnskap risikerer styret at søknaden blir avslått. Med Usbl som prosjektleder tar våre fagfolk seg av hele søknadsprosessen og dialogen med Byantikvaren for dere.

Kan styret bestemme fasadeendringer?

Mindre vedlikeholds- og rehabiliteringstiltak kan normalt besluttes av styret dersom tiltaket ligger innenfor styrets forvaltningsansvar.

Større tiltak som innebærer vesentlige fasadeendringer, betydelige kostnader eller opptak av lån, krever normalt behandling og vedtak på generalforsamling eller årsmøte. Hvilket flertall som kreves avhenger av tiltakets omfang og boligselskapets vedtekter. God kommunikasjon med beboere er vesentlig når større fasadetiltak skal gjennomføres i borettslag og sameier. 

Hvordan få godkjent en fasadeendring?

Prosessen omfatter vanligvis:

1. Fasaderehabilitering starter ofte med en tilstandsvurdering og behovsanalyse 

2. Utarbeidelse av forslag til løsning

3. Kostnadsvurdering og finansieringsplan

4. Innhenting av entreprisetilbud

5. Eventuell byggesøknad

6. Styrebehandling

7. Behandling på generalforsamling eller årsmøte dersom nødvendig

8. Gjennomføring

I større prosjekter er det vanlig at pkt. 4 og 5 blir en del av pkt. 8, det vil si utført etter at prosjektet er besluttet av generalforsamling eller sameiermøte.

Prosessen fra A til Å - Slik hjelper Usbl dere

Fasaderehabilitering er en av de største og viktigste investeringene et borettslag eller sameie gjør. Derfor er grundig planlegging helt avgjørende. Hvor lang tid en rehabilitering tar vil variere med omfanget av prosjektet. Velger dere Usbl som samarbeidspartner sørger vi alltid for at styret får en tydelig fremdriftsplan og et trygt tidsestimat helt fra start.

1. Tilstandsvurdering og kartlegging

Vi gjennomfører befaring og vurderer byggets tilstand, skadeomfang og vedlikeholdsbehov.

2. Forprosjekt og beslutningsgrunnlag

Vi utarbeider rapporter som beskriver aktuelle løsninger, risiko, kostnader og anbefalinger slik at styret får et solid grunnlag for videre beslutninger. Slike forprosjekter er et viktig beslutningsgrunnlag for helhetlige vedtak i boligselskapet. 

3. Støtteordninger og energitiltak

Vi kartlegger om prosjektet kan kvalifisere for Enova-støtte eller andre relevante støtteordninger.

4. Prosjektering og søknader

Vi bistår med nødvendige søknader og teknisk prosjektering, og kan også ivareta rollen som ansvarlig søker der det er aktuelt. 

5. Anbudsprosess og entreprenørvalg

Vi utarbeider konkurransegrunnlag, innhenter tilbud og evaluerer entreprenørene.

6. Byggeledelse og oppfølging

Våre prosjektledere følger alltid opp prosjektet gjennom hele byggeperioden med fokus på kvalitet, fremdrift, økonomi og HMS/SHA. 

7. Ferdigstillelse og reklamasjonsoppfølging

Vi sørger for overlevering, sluttdokumentasjon. Oppfølging i reklamasjonsperioden gjøres også om ønskelig.

Valg av entreprenør for fasaderehabilitering

Pris alene bør aldri være avgjørende.

Ved valg av entreprenør bør styret vurdere:

• Relevant rehabiliteringserfaring
• Referanser fra tidligere prosjekter
• Kompetanse og kapasitet
• HMS-resultater
• Økonomisk soliditet
• Garantibetingelser
• Kvalitetssikringssystemer

Usbl Prosjekt gjennomfører profesjonelle anskaffelser og bidrar til at styret velger entreprenør basert på både kvalitet, risiko og totaløkonomi.

Kostnad og finansiering av fasaderehabilitering

Kostnader varierer betydelig avhengig av:

• Byggets størrelse
• Tilstand
• Materialvalg
• Krav til energieffektivisering
• Omfanget av rehabiliteringen

Mange boligselskaper velger å kombinere rehabiliteringsprosjekter med energitiltak for å oppnå bedre økonomi over tid.

Usbl kan bistå med:

• Kostnadsestimater
• Energispareanalyser
• Budsjettarbeid
• Finansieringsvurderinger
• Lånegrunnlag
• Presentasjon av økonomiske konsekvenser for beboerne

Ansvar og vedlikehold etter fasaderehabilitering

Når rehabiliteringen er gjennomført, er det viktig å ha en plan for videre vedlikehold.

Et godt vedlikeholdsprogram kan:

• Forlenge levetiden på investeringen
• Redusere fremtidige kostnader
• Opprettholde byggets verdi
• Forebygge skader og reklamasjonssaker

Usbl hjelper boligselskapene med vedlikeholdsplaner, periodiske tilstandsvurderinger og langsiktig forvaltning av byggets bygningsmasse. Usbl Prosjekt tilbyr vedlikeholdsplanlegging, prosjektledelse, miljø- og energirådgivning samt teknisk rådgivning gjennom hele byggets levetid. 

Usbl Prosjekt - én partner gjennom hele prosjektet

Fasaderehabilitering handler om mer enn å fornye byggets utseende. Det handler om å sikre bygningens verdi, redusere energibruk, forebygge skader og skape et trygt og attraktivt hjem for beboerne.

Med Usbl Prosjekt får styret en erfaren samarbeidspartner som ivaretar både tekniske, økonomiske og juridiske forhold - fra første befaring til ferdigstilt prosjekt. 

Ta kontakt med Usbl Prosjekt for en uforpliktende vurdering av deres fasader og vedlikeholdsbehov.