Hopp til hovedinnhold
Eiendom og økonomi

Usbl Prosjekt bistod borettslag i krise

M
ed treverk som ikke tålte norsk klima, konstruksjonsfeil og store vannskader, stod Likollen Terrasse Borettslag foran en omfattende, komplisert og kostbar renovering av sine svalganger. Redningen kom med fagkunnskapen til Usbl Prosjekt på Romerike og Hadeland.
25. oktober 2021

– Det har vært en svært krevende prosess. Helt siden 2015 har det vært full aktivitet for å vurdere de eskalerende skadene, og det har gått fra å være et reparasjonsobjekt til et fullstendig renovasjonsobjekt. Det ble til slutt så ille at det var ingen som ville ta i det. Antall rapporter og utredninger er utrolig, forteller styreleder i Likollen Terrasse Borettslag, Tom Thorstensen. Han har vært med i styre siden etableringen av borettslaget i 2009, og innehatt styreledervervet det siste halvåret.

Usbl Romerike & Hadeland

Besøk gjerne vår kontorside for mer informasjon om hva vi tilbyr!

Valgte lokale fagfolk

Usbl har samarbeidet med borettslaget i lengre tid, og har vært forretningsfører for borettslaget siden oppstart, med blant annet ansvaret for regnskap, leverandør av vaktmestertjenester, advokater, samt utredninger fra Usbl Prosjekt. For styret og styreleder var den lokale tilnærmingen viktig i valg av samarbeidspartner. 

– Usbl bidro med grunnlag som gjorde at vi kunne velge riktig entreprenør, og de har levert meget høy kvalitet. Så vi er veldig fornøyd med det. Valget falt på en lokal entreprenør, og det har gjort at prosessen endelig føltes trygg og oversiktlig. Det ble nesten bedre enn vi kunne håpet på. At vi kjenner hverandre, gjør at det blir høyere takhøyde. Det viktig å kunne ha gode og åpne diskusjoner. Så lenge vi vet at aktørene som er involvert har en kvalitetsbevissthet, føler vi endelig at alt var i trygge hender. Lokal kjennskap var svært viktig i denne sammenhengen, forklarer styrelederen.

Kartlegging av situasjonen 

Likollen Terrasse Borettslag er et boligkompleks bestående av tre bygg i fire etasjer. Disse har tilknyttet et frittstående heishus, og fra dette heishuset går det svalganger ut til de ulike leilighetene. Usbl Prosjekt har vært delvis involvert i prosjektet siden 2015. I starten gjennom bidrag til kartlegging av problemene og utfordringene de sto overfor, og etter hvert borettslagets dialog med kommunen. 

– Den gang borettslaget ble bygget, tilbake i 2009, ble det reist som et modulbygg, noe som vil si at de ferdigproduserte modulene ble løftet på plass. Når alle disse elementene var ferdig montert, ble svalgangene bygget uten at tegningene og det riktige grunnarbeidet var forskriftsmessig på plass, sier Ronny Sollie, leder for Usbl Prosjekt for Romerike og Hadeland.

Store kritiske feil

Utbyggeren som satte opp svalgangene valgte treverk som materiale. Men tragisk nok valgte de å benyttet et importert hurtigvoksende trevirke, som ikke tålte de store utfordringene vi har i det norske klimaet. Som et resultat av dette begynte råteskadene å spre seg.

– Før vi begynte med byggeprosessen så det ikke ut her. Det var store råteskader, og vi måtte støtte opp for at det ikke skulle være fare for liv og helse for beboere og andre som ferdes der. Hadde vi ikke gjort noe nå, hadde det kanskje holdt i to-tre år, før hele svalgangen hadde falt ned, forteller styreleder Thorstensen.

Etter at skadene eskalerte i omfang, ble situasjonen etter hvert kritisk, og borettslaget måtte tenke nytt. Gjennom Usbl kontaktet de tre-fire entreprenører, men ingen av disse var villig å gi tilbud på utbedring. Totalrenovering var eneste løsning. 

– I løpet av disse årene hadde det samlet seg litervis med vann per kvadratmeter i gulvet på svalgangene. Det var på et slikt nivå at vi vurderte å stenge tilgang til leiligheter, fordi det var så nedbrutt og råttent treverk at det ikke var hold igjen til innfesting av trappene. Vi var rett og slett redd det skulle rase sammen, forteller Usbl Prosjekts avdelingsleder.

Leverandører til å stole på

Nå måtte det settes fart på hele prosessen, og Usbl Prosjekt utarbeidet en beskrivelse som da kunne brukes som anbudsgrunnlag. 

– Vi fikk innhentet priser og tilbud, og basert på disse laget vi en kvalifisert innstilling til styret på valg av entreprenør, basert på erfaring av utbedringsevne, kostnader og fremdrift. Det var viktig at valgt aktør også viste riktig engasjement og eierskap til et såpass komplisert prosjekt. Det fantes jo ikke noe grunnlag for bærekonstruksjon i verken dekke eller i innfestningen i veggene, forklarer Sollie.

Utfordrende for beboere

Basert på norsk og lokal arbeidskraft ble prosjektet estimert til å ta fem måneder. Etter fem og en halv måned stod alt klart. Den store utfordringen var at i tre av de fem og en halv månedene måtte alle beboere flytte ut. 

– Beboerne i Likollen Terrasse har vært veldig tålmodige og forståelsesfulle, og har vel sett nødvendigheten i det hele. Selv i perioden hvor de fleste måtte flytte hjemmefra, har de vært positive. Vi har sørget for at informasjonsflyten har vært god hele veien med jevnlige infoskriv og annen kommunikasjon. I en slik prosess er det viktig at alle, så langt det lar seg gjøre, er godt orientert om den løpende fremdriften, forteller Thorstensen.

Usbl bidro med grunnlag som gjorde at vi kunne velge riktig entreprenør, og de har levert meget høy kvalitet.

Tom Thorstensen, styreleder i Likollen Terrasse Borettslag.

En lykkelig slutt

Etter seks år med utfordringer ser endelig beboerne i Likollen Terrasse Borettslag en ende på tragedien. Til våren skal fasadene beises på nytt, og da vil komplekset fremstå som nytt. Det ser de frem til. 

– Det har blitt et helt annet borettslag. Det er rett og slett en fornøyelse å komme hjem. Både Usbl og entreprenør har vist en stor empati med oss som borettslag og vært medfølende samarbeidspartnere. Det har betydd en god del i denne vanskelige prosessen. Det gjør at jeg trygt kan anbefale dem til andre som står i samme situasjon.

Ta tidlig grep

Avdelingsleder i Usbl Prosjekt ser ofte tilfeller hvor ting tar tid og hvor kostnadene bare øker. Derfor har han et godt råd til andre sameier eller borettslag som står i lignende situasjon. 

– Ta tak i nødvendige utbedringer tidlig, og søk gjerne bistand hos oss i Usbl Prosjekt og den fagkunnskapen vi sitter med på alle felt. Det kan utgjøre store forskjeller. Dere trenger ikke å ha noen tilknytninger til Usbl for å benytte dere av våre Prosjekt-avdelinger. Vi gjør rehabiliteringsprosjekter også for sameier og borettslag som er forvaltet av andre, så det er absolutt ingen krav om at laget skal driftes av Usbl for å benytte seg av får kompetanse, avslutter Sollie.

Tilbake til oversikten