Fasadeendring i sameie og borettslag

Hva er forskjellen på fasaderehabilitering og fasadeendring?

En ren fasaderehabilitering innebærer normalt at man utbedrer eller fornyer fasaden uten å endre byggets opprinnelige uttrykk vesentlig. Dette vil som regel regnes som vedlikehold.

Typiske eksempler på fasaderehabilitering er:

• Ommaling i samme eller tilsvarende farge
• Utskifting av råteskadet kledning med tilsvarende materiale
• Reparasjon av puss
• Utskifting av vinduer med tilsvarende utforming

Skal dere derimot gjøre større endringer i byggets utseende, kan tiltaket regnes som en fasadeendring. Det er viktig å få avklart dette tidlig, siden en fasadeendring ofte må vurderes opp mot både søknadsplikt, reguleringsplan og eventuelle vernehensyn.

Usbl kan hjelpe styret med å avklare hva som gjelder for bygget og det planlagte prosjektet.

Fasadeendring

En fasadeendring betyr at byggets ytre utseende og karakter endres. For et borettslag eller sameie vil dette typisk være hvis dere ønsker å male fasaden i en helt ny farge, sette inn større vinduer, eller skifte ut eksisterende kledning med nye materialer.

Eksempler:

• Ny type kledning
• Endret fargeuttrykk
• Større eller andre vinduer
• Etterisolering som endrer fasadelivet
• Nye balkonger
• Endringer/heving av tak og/eller endret fasadeutforming

Regler for fasadeendring i sameie og borettslag

Når er fasadeendringer søknadspliktige?

Fasadeendringer nevnt over er i de fleste tilfeller søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, mens ordinært vedlikehold normalt ikke krever byggesøknad. Kommunen kan gi svar på om tiltaket endrer bygningens karakter og dermed utløser søknadsplikt.

Er bygget verneverdig, eller står det oppført på Byantikvarens eller Riksantikvarens lister vil selv svært små endringer på fasaden kreve formell saksbehandling. I slike prosjekter er tidlig og god dialog med vernemyndighetene helt avgjørende. Kravene er strenge, og uten riktig fagkunnskap risikerer styret at søknaden blir avslått. Med Usbl som prosjektleder tar våre fagfolk seg av hele søknadsprosessen og dialogen med Byantikvaren for dere.

Kan styret bestemme fasadeendringer?

Mindre vedlikeholds- og rehabiliteringstiltak kan normalt besluttes av styret dersom tiltaket ligger innenfor styrets forvaltningsansvar.

Større tiltak som innebærer vesentlige fasadeendringer, betydelige kostnader eller opptak av lån, krever normalt behandling og vedtak på generalforsamling eller årsmøte. Hvilket flertall som kreves avhenger av tiltakets omfang og boligselskapets vedtekter. God kommunikasjon med beboere er vesentlig når større fasadetiltak skal gjennomføres i borettslag og sameier.

Hvordan få godkjent en fasadeendring?

Prosessen omfatter vanligvis:

1. Fasaderehabilitering starter ofte med en tilstandsvurdering og behovsanalyse

2. Utarbeidelse av forslag til løsning

3. Kostnadsvurdering og finansieringsplan

4. Innhenting av entreprisetilbud

5. Eventuell byggesøknad

6. Styrebehandling

7. Behandling på generalforsamling eller årsmøte dersom nødvendig

8. Gjennomføring

I større prosjekter er det vanlig at pkt. 4 og 5 blir en del av pkt. 8, det vil si utført etter at prosjektet er besluttet av generalforsamling eller sameiermøte.

Få hjelp med fasadeendring og fasaderehabilitering

En fasadeendring kan involvere både tekniske vurderinger, myndighetskrav, økonomi og beslutninger i boligselskapet. Det lønner seg derfor å avklare rammene for prosjektet før styret går for langt i planleggingen.

Usbl kan bistå styret gjennom hele prosessen, fra de første vurderingene av byggets tilstand og aktuelle løsninger til byggesøknad, innhenting av tilbud og oppfølging av arbeidene.

Med en prosjektleder på laget får styret én faglig samarbeidspartner som kan holde oversikt over prosessen og bidra til at nødvendige avklaringer blir gjort til riktig tid.