Hopp til hovedinnhold
Bli medlem
Bolig

10 ting du bør vite om kjøp av bolig

P
å boligjakt? Her er liste over ti ting du bør vite før du går i gang med boligkjøpet.
11. november 2020

Å kjøpe bolig er en stor avgjørelse for de fleste av oss. Enten du er førstegangskjøper eller har kjøpt bolig før, kan det være deler av boligkjøpet som er nytt for deg eller som trengs å friskes opp litt. 

Her er en liste over hva du bør vite ved kjøp av bolig: 

1. Hva er finansieringsbevis?

Finansieringsbevis er en skriftlig bekreftelse fra banken om at du får låne penger av dem til å kjøpe bolig. Beviset er som oftest en oversikt over hvor mye du kan kjøpe for, hvor mye du får låne fra banken og hvor mye du selv har i oppsparte midler (egenkapital). 

De fleste finansieringsbevis er gyldige i tre måneder, men kan enkelt fornyes om du ikke finner en bolig du vil kjøpe i løpet av den tiden. Finansieringsbeviset må være i orden før du byr på en bolig, men husk å ikke gi det til eiendomsmegleren. Det er en stor fordel for deg om han ikke vet hvor langt du kan strekke deg. 

For å få et finansieringsbevis tar banken utgangspunkt i hvor mye egenkapital du har fra før, hvor mye lån du har og hvor mye du tjener. Du kan ikke låne mer enn fem ganger din egen inntekt. 

2. Hva er egenkapital?

Egenkapital er penger du selv har oppspart som du skal bruke på boligkjøpet. Eier du allerede en bolig som du skal selge, kan også det regnes med i egenkapitalen. Da trekker man fra eksisterende boliglån og salgsomkostninger fra boligverdien, og sitter igjen med summen man har som egenkapital. 

Finansdepartementet har gjennom Boliglånsforskriften bestemt hvor mye man må ha i egenkapital for å få låne penger av banken til bolig. Denne regelen sier at du kan ha en maksimal belåningsgrad på 85 %. Det vil si at du må ha minst 15 % egenkapital for kjøp av primærbolig. 

I noen tilfeller har bankene lov å se bort fra denne regelen. Det gjelder som oftest om man har høy inntekt, men mangler egenkapital. Man kan også få hjelp av en kausjonist ved at det stilles sikkerhet i en annens eiendom.

3. Hva er mellomfinansiering?

Dersom du skal kjøpe ny bolig før du selger en du allerede eier, kan du få mellomfinansiering. Det betyr at banken låner deg nok penger til at du kan eie to boliger i en kort periode. Som oftest er det høyere renter på delen av lånet som er mellomfinansiering. Både gammelt lån og mellomfinaniseringslånet blir slettet når du får solgt den gamle boligen din. 

Om du selger din gamle bolig for mindre enn forventet, vil da lånet på den nye boligen bli større enn først antatt. Det er derfor lurt å ikke være for optimistisk når du regner ut hva du forventer å få for din gamle bolig. 

4. Hva er undersøkelsesplikt?

Selger av en bolig har opplysningsplikt som betyr at han må opplyse om feil og mangler i boligen. Men som kjøper har du også undersøkelsesplikt. Det vil si at du er pliktig til å undersøke og avdekke eventuelle feil før du legger inn bud på boligen. 

Les derfor prospekt og alle salgsdokumenter nøye, og være grundig med å undersøke boligen på visning. Om du oppdager feil ved boligen etter kjøpet, som du burde ha sjekket på forhånd, kan du miste retten til å påberope deg mangel ved boligen. 

5. Hva er egentlig fellesgjeld?

Skal du kjøpe bolig i et borettslag får du en del av ansvaret for fellesgjelden. Totalprisen for boligen er altså innskuddet i boligen pluss din andel av fellesgjelden. Det er fordi borettslag er delvis finansiert av et felleslån som tar sikkerhet i borettslagets eiendom. 

Det er ikke uvanlig at borettslag har høy fellesgjeld, men det er ikke nødvendigvis noe negativt. Fellesgjeld kan være gunstig grunnfinansiering, spesielt for unge nyetablerte. Det er fordi denne gjelden kan ha gunstigere betingelser enn hva en ung låntaker selv kan oppnå i banken. 

I nyere borettslag er det ofte avdragsfrihet på fellesgjelden. Sjekk derfor når avdragene eventuelt begynner å løpe. 

Sjekk også om renten på fellesgjelden er bundet, og eventuelt hvor lenge. Det kan være borettslaget har bundet renten til et høyere nivå enn det du selv kan oppnå.

6. Hva er IN-ordning?

I noen borettslag med fellesgjeld finnes det en IN-ordning. IN står for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Ordningen må vedtas av borettslaget og lar deg selv bestemme hvordan du vil betale ned din del av gjelden. 

Fordelen er fleksibilitet i mulighetene til å selv velge bankforbindelse og lånevilkår. Du kan for eksempel velge å bruke oppsparte midler eller gunstige låneordninger hos arbeidsgiver eller andre långivere. Men det er verdt å merke seg at individuell boligkreditt ikke nødvendigvis vil være rimeligere enn borettslagets fellesgjeld. Det kan altså innebære at det for mange kan bli dyrere å finansiere en større del av totalprisen individuelt.

 7. Hva er fellesutgifter?

Har du funnet drømmeleiligheten, og til en pris du er villig til å betale? Husk også å sjekke fellesutgifter. Fellesutgifter er den månedlige avgiften du må betale til sameiet eller borettslaget. Hvor høy denne er kan variere veldig. 

Fellesutgifter dekker vanligvis faste kostnader som vaktmester, vedlikehold, strøm i fellesrom og offentlige avgifter. I borettslag går også en del til renter og avdrag på felleslån. Det er lurt å sjekke nøye hva utgiftene dekker. Lave fellesutgifter kan bety at du er nødt til å betale for mer selv, som for eksempel TV og internett. Altså kan høye fellesutgifter gi større forutsigbarhet og lavere kostnader over tid. 

8. Hva er forkjøpsrett?

I borettslag og sameier kan det være noen som har forkjøpsrett. Det betyr at de kan kjøpe boligen til den prisen selgeren har akseptert, uten at de trenger å være med i budrunden.  Det er som oftest eiere av bolig i samme borettslag og medlemmer av boligbyggelag som har forkjøpsrett. 

Forkjøpsrett kan enten foregå ved forhåndsavklaring eller fastprisavklaring

Om det er flere med forkjøpsrett som er interessert i samme bolig, er det ansiennitet som bestemmer hvem som får den.

9. Annuitetslån eller serielån?

Når du skal ta opp boliglån finnes det i hovedsak to typer å velge mellom. Det vanligste i dag er annuitetslån som betyr at du betaler et fast terminbeløp hver måned til lånet er nedbetalt. Terminbeløpet består av renter og avdrag. I starten betaler du mest renter, mens mot slutten består beløpet for det meste av avdrag. 

Alternativet er et serielån, der du betaler mindre hver måned. Avdraget er like stort hver måned, men det blir mindre renter. Totalt betaler man mindre i renter med et serielån enn annuitetslån, men til gjengjeld betaler man høyere terminbeløp i begynnelsen.

10. Hvordan foregår budrunden?

Før selve budrunden må du ha finansiering på plass, du bør ha lest prospekt grundig og du bør ha sjekket boligen nøye. Etter visning ringer gjerne megler til de interesserte for å lodde stemningen. 

Bud må gis skriftlig til megler. Det gjelder også når du skal forhøye budet eller når selger skal avslå eller akseptere budet. Det kan være via e-post eller SMS, men megler må hente inn gyldig legitimasjon og signatur. Det kan gjøres via BankID. 

Når du legger inn bud må du også sette en akseptfrist. Denne må ikke være kortere enn at megler får tid til å orientere både selger og andre interesserte. Budet du har lagt inn er bindende innen denne fristen. Aksepterer selger innenfor fristen er boligen din. Dersom tiden går ut før selger har akseptert, er du ikke lenger bundet til budet. Merk at du ikke har vunnet budrunden før selger har akseptert budet, selv om akseptfristen har gått ut. 

Dersom det er forkjøpsrett på boligen og du har ansiennitet i Usbl kan du tre inn i budet til samme pris og vilkår som vinneren av budrunden. 

Få fordeler med Usbl-medlemskap 

Når du skal kjøpe bolig er forberedelser viktig, men med et medlemsskap fra Usbl står du sterkere. Som medlem hos oss får du forkjøpsrett på over 90 000 boliger, i tillegg til en rekke andre bonusavtaler og fordeler. 

Eier du allerede en bolig får du også hjelp fra DNB til å selge den, og sparer 12 000 kroner dersom du er medlem hos oss. I tillegg til rabatt får du gratis verdivurdering og finansieringsbevis.

Lykke til i boligjakten!

Tilbake til oversikten