Hva er forskjellen mellom borettslag, sameie og aksjelag?

Selv om borettslag, sameier og aksjelag i praksis ligner mye på hverandre, finnes det noen nyanser:

Borettslag:

Andelseier har bruksrett til boligen, men borettslaget eier bygningen. Dette gjør at borettslag ofte har litt mer felles vedlikeholdsansvar, særlig for bygningsdeler. Borettslag er regulert av borettslagsloven § 5-12. 

Sameier:

Seksjonseier eier sin seksjon direkte. Her er det ofte litt større ansvar på eier, men rammene følger likevel eierseksjonsloven. Sameier er regulert av § 32.

Aksjelag (boligaksjeselskap):

Her eier beboere aksjer i et aksjelag, i stedet for en leilighet eller andel. Aksjelag reguleres primært av borettslagsloven § 1-4. 

Selv om lovene er forskjellige, er hovedprinsippene i stor grad de samme og sier at det er eier som har ansvar for det som er inne i boligen, mens styret har ansvar for bygningen og fellesarealene. Detaljene i loven kan likevel variere noe. 

Hvilket vedlikeholdsansvar har eier og styret?

Eiers (andelseiers/seksjonseiers) vedlikeholdsplikt

Eier har ansvar for vedlikehold inne i egen bolig, så lenge det gjelder konstruksjon eller installasjon som er tilgjengelig og kontrollerbar for beboeren selv. Dette inkluderer blant annet:

• Innvendige overflater (gulv, vegger, himling, fliser, maling)
• Fast innredning som kjøkken og sanitærutstyr
• Sluk og vannlåser
• Tilgjengelige rør og installasjoner inne i boligen (særlig med tanke på lekkasjer)
• Elektriske ledninger, sikringsskap og utstyr i boligen (brannsikkerhet)
• Vedlikehold av vinduer (maling, tetting, småreparasjon)

Formålet med vedlikeholdsplikten er ikke bare å ivareta sin leilighet, men å forebygge skader på andres, og på felles bygningsmasse. Hvis man som eier har latt være å gjøre vedlikehold, kan det i verste fall føre til erstatningsansvar. Selve erstatningsansvaret står det mer om i borettslagsloven § 5-13 og 5-15 for borettslag, og i eierseksjonsloven § 34 og 35 for sameier. 

Styrets vedlikeholdsplikt

Styret ivaretar vedlikeholdsansvaret på vegne av borettslaget og sameiet og har ansvar for:

• Fellesarealer (trapperom, ganger, tekniske rom, uteområder)
• Bygningens bærende konstruksjoner
• Tak, yttervegger og fasade
• Hovedrør, stigerør og felles tekniske anlegg
• Drenering, fundament og grunnmur
• Felles elektriske anlegg og brannsikringssystemer
• Utskifting av vinduer

Styret har også ansvar for å planlegge vedlikehold over tid, gjerne gjennom vedlikeholdsplaner, og for å sørge for forsvarlig drift og økonomi.

Ansvar for tilfeldige skader

Vedlikehold av såkalte tilfeldige skader, altså de som oppstår etter uvær, hærverk eller innbrudd, deles også inn under eiers eller styrets ansvar, avhengig av hvor skaden har oppstått (om det er i eiers egen bolig, eller i fellesområdet). 

Delt vedlikeholdsansvar for ventilasjon

Alle nyere boliger har balansert ventilasjon og de fleste leiligheter har da et eget ventilasjonsaggregat montert i egen leilighet. Vedlikeholdsplikten for dette aggregatet ligger hos eier, men mange borettslag og sameier har likevel en serviceavtale for slike aggregat som blir bestilt og betalt av felleskapet.
Selv om man ikke har et aggregat, så vil man ha avtrekksvifter, ventiler, kanaler og komfyrhetter i egen bolig. Disse har da eier eget ansvar for å vedlikeholde. 

Vedlikeholdsansvar for bærende eller brannskillende konstruksjoner

Sluk i gulv er et godt eksempel på noe som er vanskelig å plassere ansvarsmessig, siden det i noen tilfeller kun påvirker én andel/seksjon, mens i andre tilfeller påvirker flere.

Det å holde sluk rene og åpne er alltid eiers eget ansvar. I et rekkehus vil også det å skifte sluk som er slitt eller skadet, være boligeierens ansvar. Men når sluket sitter i etasjeskillet mellom to leiligheter i en blokk, blir det annerledes. Dette etasjeskillet er både en bærekonstruksjon og et brannskille, og derfor en del av felles bygningsmasse. Hvis man her må skifte sluk på grunn av slitasje/skade, vil det bety et inngrep i konstruksjonen - som igjen eies av borettslaget/sameiet. I tillegg vil det bety skade på tak hos naboen under, og være søknadspliktig til offentlig myndighet på grunn av brudd på branncelle. I standard vedtekter for borettslagsblokker, er derfor ansvar for skifte av sluk plassert hos styret, og det er oftest slik det praktiseres.

Spørsmål om individuell eller felles bruk

Usikkerhet og konflikt rundt hvem som har vedlikeholdsansvaret av eier eller styret, kommer ofte der det er en overgang mellom felles bruk og individuell bruk.

Det er et prinsipp om at vedlikeholdsansvar for bygningskomponenter/infrastruktur som dekker behov for flere enn én andels-/seksjonseier, ligger hos felleskapet. Dette gjelder f.eks. vannrør, vannledninger, kanaler, avløp, strøm, telefon/IT, ventilasjon, røykgasser og lignende. Når slike installasjoner føres opp gjennom leiligheter, må installatører (på vegne av styret) ha mulighet til å gå inn i hver leilighet for å vedlikeholde og skifte ut installasjonene.

Problemet oppstår når slike installasjoner bare dekker behovet til én andels-/seksjonseier. Som eksempel: Brukt luft fra én leilighet ledes ut via en kanal som er ført gjennom en annens leilighet som ligger over. Kanalen fører altså kun luft fra én leilighet, men den er ført gjennom andre leiligheter på vei ut. Hvem har ansvaret da? Eller i leiligheter der både strøm og vann går fra sikringsskap/fordelerskap i en leilighet, ned i taket til naboen under, og opp igjen til leiligheten de kom fra. Slike rør og ledninger «tilhører» da overliggende leilighet, men er utilgjengelig for vedlikehold av den som bruker vannet/strømmen. En andelseier har ingen rett til å gå inn hos naboen for å drive vedlikehold. Det er det bare styret som kan gjøre. 

Hva sier loven om vedlikeholdsansvar i borettslag og sameie?

Som forklart over er det mange unntak fra reglene, som iblant gjør det komplisert å konkludere et vedlikeholdsansvar fullt og helt. 

Lovtekster er heller ikke helt tydelige på hvor ansvar ligger når det kommer til installasjon og konstruksjon som ligger i gråsoner mellom individuell og felles bruk. 

Noe som imidlertid veier tungt juridisk, selv om det ikke alltid står helt tydelig i lovteksten, er dette med adgang. I juridisk teori og i domstolene har man lagt til grunn at styret ikke kan legge et vedlikeholdsansvar på en beboer hvis vedkommende ikke har adgang (hverken fysisk eller rettslig) til å utføre vedlikeholdet. I praksis vil det si at hovedregelen er at styret også har ansvar for: 

1. Installasjoner som ligger i, eller er ført gjennom, bærende eller brannskillende konstruksjoner
2. Installasjoner som går gjennom andre leiligheter selv om det betjener kun én leilighet

Men dette må vurderes i enkelte tilfeller der det ikke er definert tydelig av vedtekter eller andre reglementer. 
Er du i tvil om hvem som har ansvar for problemet du opplever i ditt borettslag eller sameie? Sjekk lovtekst og vedtekter. Som andelseier er det viktig å ta dialog med styret tidlig og som styremedlem kan du lene deg på din forretningsfører dersom du trenger råd.