Hopp til hovedinnhold
Bli medlem
Eiendom og økonomi

Hvordan planlegge vedlikehold i borettslag og sameier

D
et er alltid noe som må fikses eller repareres i et borettslag eller sameie. For å unngå etterslep er det viktig å planlegge vedlikeholdet godt. Slik får dere kontroll over vedlikeholdet.
15. november 2020
Tekst: Sempro | Foto: Usbl & Getty

Det er ikke til å unngå slitasje i et borettslag eller sameie. Selv om man er flinke og forsiktige vil det alltid være noe, som maling og småreparasjoner. Fra tid til annen må man også gjøre større vedlikeholdsarbeid.

Spesielt kostbart er arbeid som bytte av rør, vinduer, dører og tak, samt overflatebehandling av fasadene, forteller Aleksander Vethe Sandvig, tjenesteansvarlig Bevar og prosjekt- og byggeleder i Usbl Prosjekt.

- Erfaringsmessig er rørutskiftning det dyreste vedlikeholdstiltaket. Rørstammene går som regel i badene til boenhetene, og for å skifte ut disse må en bryte brannetasjeskillet og membran. Det vil altså være nødvendig med et komplett våtromsprosjekt i de fleste tilfeller, sier han. 

God plan over vedlikeholdet

Det er få som gleder seg over å bruke penger, men fra tid til annen er det faktisk nødvendig å ta disse jobbene. Et tips fra Vethe Sandvig er å tenke langsiktig.

- En av de vanligste feilene et borettslag eller sameie kan gjøre, er å sette av for lite penger til store, viktige vedlikeholdsprosjekter i årene som kommer. Problemet oppstår den dagen vinduene må skiftes eller vannrørene må byttes, og man ikke har penger til det. Få beboere vil juble for en plutselig markant økning i husleia fordi styret ikke har tatt høyde for fremtidige utgifter, forteller han.

En god vedlikeholdsplan tar for seg alle arbeid som må gjøres i tiden fremover. Da blir det enklere å spre kostnadene, så ikke mange dyre prosjekter kommer på en gang.

-  Men det gir dere også muligheten til å gjøre sammenfallende prosjekter samtidig, for eksempel bytte vinduer og vedlikeholde fasaden. Da kan dere spare en del penger på å kun betale en gang for stillaser, rigg og prosjektering, sier Vethe Sandvig.

Kampanje!
Bestill nå og få 20 % rabatt på etableringskostnadene. Tilbudet gjelder til og med 31.12.2020.

Aleksander Vethe Sandvig, Usbl Prosjekt

Få oversikt over tilstanden

Styret i borettslaget eller sameiet har vedlikeholdsplikt. Det vil si at de har ansvar for at bygningsmassen blir ivaretatt og ikke forfaller. 

- Når dere skal sette opp en vedlikeholdsplan er det viktig å få god oversikt over bygningsmassens tilstand. Finn ut hva som er viktigst å få gjort først. Det er alltid lurt å prioritere det som er i dårligst stand, sier Vethe Sandvig.

Men for å få oversikt over hva som faktisk må gjøres, kan det være lurt å få ekstern bistand.

- En byggkyndig person bør gjøre en tilstandsvurdering og lage en tiltaksplan. Et styre har som oftest ikke kompetansen som skal til for å gjøre den vurderingen. 

Betal for din slitasje

En god vedlikeholdsplan er også essensielt for å unngå å få et langt etterslep av ting som må gjøres. 

Blir etterslepet for langt, vil det til slutt være vanskelig å gjennomføre vedlikehold som er nødvendig for å unngå forfall. Forfall fører til stort verditap, i tillegg til at det blir mye dyrere å sette bygningsmassen tilbake til opprinnelig stand. 

– For nye borettslag eller sameier er det spesielt viktig at alle enhetene er med på å betale for den slitasjen de påfører bygningsmassen i løpet av perioden de bor der. Dette er noe mange ikke hatt som praksis, men det fører til at andre beboere senere må ta opp lån for å dekke tidligere beboeres slitasje, påpeker Vethe Sandvig.

En av de vanligste feilene et borettslag eller sameie kan gjøre, er å sette av for lite penger til store, viktige vedlikeholdsprosjekter i årene som kommer.

Aleksander Vethe Sandvig, Usbl Prosjekt

Bedre kontroll med Bevar Vedlikehold

For å bistå borettslag og sameier med å få kontroll på vedlikeholdet, har Usbl utviklet et nettbasert verktøy, Bevar Vedlikehold. Verktøyet gir en fullstendig oversikt over bygningsmassens tilstand, anbefalte tiltak og vedlikehold som skal gjøres de neste ti årene. 

– Planen gir et dynamisk bilde av vedlikeholdsbehovet og tilstanden til borettslaget eller sameiet, og den kan korrigeres fortløpende i samarbeid med Usbl. Programmet er lagt opp slik at det etter noen år vil bli som et bibliotek. Alle nye styremedlemmer kan gå inn i planen og lese seg opp på hva som er blitt gjort og når. Styret kan også legge inn informasjon om blant annet entreprenører, kontrakter, tilbud, priser og arbeidsoppgaver, sier Vethe Sandvig.

Gjennom å investere i Bevar Vedlikehold får dere en fagkyndig gjennomgang av bygningens tilstand. Den vil hjelpe dere med å prioritere hva som bør gjøres av arbeid. 

– Du får også en grafisk oversikt over kostnader og forslag til avsetning for planlagt vedlikehold. Tiltak som går over i hverandre vil bli utarbeidet som ett prosjekt, noe som reduserer kostnadene med tanke på prosjektering og utførelse. I avtalen er det dessuten lagt inn et årlig møte mellom borettslaget eller sameiet og en vedlikeholdsrådgiver fra Usbl Prosjekt. Her vil vår konsulent gi råd og anbefalinger knyttet til tiltak i planen, men også om oppgaver som havner utenfor.

Dette er Bevar Vedlikehold:

  • Fullstendig oversikt over tilstanden på bygningsmassen til borettslaget eller sameiet.
  • Anbefalte tiltak for kommende år.
  • Oversikt over vedlikeholdsoppgavene i borettslaget eller sameiet 10 år fram i tid.
  • Systematisk oversikt over bygningsmassens vedlikeholdshistorikk.
  • Kontinuitet i vedlikeholdsarbeidet ved utskifting av styret.
  • Økonomisk oversikt og hjelp til budsjettering av vedlikeholdskostnadene.
Tilbake til oversikten