Vedtekter og ordensregler i sameier

For sameier er det eierseksjonsloven som legger grunnlaget for hvordan et sameie skal organiseres og styres. Innenfor loven spiller vedtektene og husordensreglene en sentral rolle.

Hva er vedtekter i sameier

Vedtektene er sameiets "grunnlov". Sameiets vedtekter gjenspeiler ofte lovens regulering, men loven åpner også for at sameiet kan fastsette egne regler rundt enkelte forhold. 

Vedtektene inneholder blant annet bestemmelser om eiernes rettigheter og plikter, fordeling av felleskostnader, vedlikehold, styrets sammensetning og beslutningsprosesser. 

Hva er ordensregler i sameier

Husordensreglene i sameier retter seg mot den daglige bruken av sameiet og eiendommen. Ordensregler er praktiske retningslinjer som tar sikte på å sikre trivsel, ro og orden og for å unngå konflikter mellom beboerne.  Vedtektene og husordensreglene vil leve side om side, der vedtektene utgjør de overordnede og grunnleggende reglene, mens ordensreglene kan sees på som utfyllende og praktiske kjøreregler. 

Husordensreglene er mer fleksible enn vedtekter og kan enklere endres og tilpasses, ut ifra sameiets løpende behov.  

1. Hvorfor må sameiet ha vedtekter?

Vedtektene skaper forutsigbarhet, trygghet og rettferdighet for seksjonseiere ved å etablere klare rammer for sameiets drift og forvaltning. Vedtekter er obligatoriske og skal som minstekrav inneholde grunnleggende informasjon om sameiet/eiendommen og antall styremedlemmer. 

Utover dette definerer vedtektene eiernes rettigheter og plikter overfor fellesskapet og hverandre. Dette inkluderer regler om organisering av sameiet og bruken av fellesarealer,  fordeling av felleskostnader, ansvar for vedlikehold, regler om mislighold og sanksjoner ved mislighold, samt prosedyrer rundt beslutninger som skal tas.   

2. Hvordan fastsettes vedtekter og ordensregler i et sameie?

Vedtektene blir utarbeidet i forbindelse med opprettelsen av sameiet, ofte av utbygger. De skal godkjennes av alle seksjonseierne på det konstituerende årsmøtet. Det er mulig å gjøre endringer av vedtektene i ettertid, dersom en ser behovet for det. Endringer i vedtektene krever et kvalifisert flertall, ved to tredjedeler av stemmene på årsmøtet.

Også husordensreglene må vedtas av sameiets årsmøte. Dette kan gjøres i forbindelse med opprettelsen av sameiet, eller senere. Etablering eller endring av husordensregler oppstiller et alminnelig flertallskrav på årsmøtet, til forskjell fra vedtekter. Om husordensreglene senere skal vedtektsfestes, gjelder det et kvalifisert flertallskrav. Prosessen med å fastsette både vedtekter og husordensregler bør være transparent og inkluderende slik at seksjonseierne har mulighet til å komme med innspill.

3. Hvordan registreres vedtekter i sameiet?

Vedtektene skal som hovedregel registreres i Foretaksregisteret. Dette skjer normalt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Eventuelle endringer i vedtektene må meldes inn til Foretaksregisteret. Det er vanligvis styret som har ansvar for å sørge for at vedtektene og eventuelle endringer registreres, eventuelt i samarbeid med sameiets forretningsfører. 

4. Hva slags husordensregler gjelder ofte i sameier?

Husordensreglene er de praktiske retningslinjene og er et godt verktøy for å sikre et velfungerende og trivelig bomiljø. Ordensregler omhandler typisk regler om bruk av sameiets eiendom og dagligdagse oppgaver. Eksempler på forhold husordensreglene kan regulere er: 

• tidsbegrensninger for høylytt aktivitet typisk på kvelds-og nattestid. Dette kan omfatte musikk, oppussingsarbeider og annen type lyd utover det normale.
• retningslinjer for bruk og vedlikehold av fellesområder som trappeoppganger, vaskerom, hage og eventuelle felleslokaler. Dette kan omfatte renhold, rydding og reservering av fellesområder/lokaler.
• instruksjoner for sortering og tømming av avfall i henhold til kommunale bestemmelser og eventuelle særregler for sameiet.
• regler for parkering, slik som bruk av eventuelle felles parkeringsplasser, inkludert gjesteparkering og tidsbegrensninger.
• bestemmelser om dyrehold. 
• Retningslinjer for bruk av balkonger og terrasser, for eksempel bruk av grill. 
• forbud/regulering av røyking på fellesarealer.
• bruksanvisning og regler for felles vaskeri, inkludert bestilling av tid og rengjøring etter bruk.

5. Hvordan kan et sameie endre vedtekter og ordensregler?

Endring av vedtekter er en mer formell prosess enn endring av husordensregler. Som nevnt krever vedtektsendringer et kvalifisert flertall på årsmøtet, gjennom krav om to tredjedeler av stemmene. Forslag til vedtektsendringer må informeres om til alle seksjonseierne i innkallingen til årsmøtet, slik at de har mulighet til å vurdere forslaget som er kommet. 

Både styret og den enkelte seksjonseier kan fremsette forslag til endring. Om endringsforslag kommer fra seksjonseier, må eier sende inn forslag til styret innenfor de frister som settes i forkant av årsmøtet. Forslaget vil da tas med i sakslisten i årsmøteinnkallingen som sendes ut til alle eierne. Om sameiet vedtar forslaget til vedtektsendring, må vedtektene oppdateres og endring må meldes til Foretaksregisteret.  

Forslag til endring av husordensregler behandles også på årsmøtet. Forslag kan komme i regi av styret, eller foreslås og meldes inn av den enkelte seksjonseier. For endring av husordensreglene gjelder det et krav om alminnelig flertall av stemmene på årsmøtet. 

6. Hvilke regler gjelder for utleie i sameie?

Utleie av en seksjon i et sameie er i utgangspunktet tillatt, med visse begrensninger. Eierseksjonsloven gir seksjonseieren rett til å leie ut hele eller deler av sin seksjon. Vedtektene kan imidlertid inneholde bestemmelser som regulerer utleie, for eksempel krav om styrets godkjennelse av leietaker. En nektelse av godkjenning må ha saklig grunn.

Eierseksjonsloven har egne regler om korttidsutleie. Her følger det at korttidsutleie av hele boligen i mer enn 90 døgn ikke er tillatt. Med kortidsutleie siktes det til utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Begrensningen på 90 døgn kan likevel fravikes i sameiets vedtekter, og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. 

Det er viktig å sjekke sameiets vedtekter for å se hvilke regler som gjelder for utleie. En må også huske på at leietaker, på lik linje med seksjonseier, er forpliktet til å overholde sameiets vedtekter og husordensregler, Det er seksjonseier som overfor sameiet er ansvarlig for at leietaker følger gjeldende regler. Om ikke det er tilfellet, vil seksjonseier formelt anses å være i mislighold, med en risiko for advarsler og salgspålegg fra sameiet. 

7. Hvordan håndteres brudd på regler i sameiet?

Styret har et ansvar for å påse at reglene i sameiet blir overholdt, 

Ved brudd på sameiets vedtekter eller ordensregler, bør en forsøke å håndtere situasjonen gjennom dialog og minnelig løsning, dersom en ser at saken egner seg for det. , Hvis regelbruddene er gjentatte og/eller alvorlige, kan seksjonseieren risikere salgspålegg og tvangssalg av sin bolig. 

For styret i sameiet er det viktig å dokumentere eventuelle brudd på regler. Dette kan avhengig av saken typisk være innkomne klager fra berørte eiere, skriftlige vitnebeskrivelser, bilder, fagkyndige vurderinger av skader eller e-post/SMS-utvekslinger. I noen type saker, for eksempel ved konflikter mellom enkeltbeboere, kan mekling med en objektiv tredjepart være et nyttig virkemiddel for løsning av saken. 

8. Hvor finner jeg gjeldende vedtekter og husordensregler?

Sameiets vedtekter og husordensregler vil være arkivert på sameiets interne systemer, og som regel også hos sameiets forretningsfører.  Eierne kan etterspørre disse ved behov. Om sameiet har forretningsførsel hos Usbl, er dokumentene tilgjengelig for eierne på Min side på Bonabo.

Enkelte sameier har også egne hjemmesider eller intranett, der gjeldende vedtekter kan lastes ned i egen regi. Vedtekter og husordensregler blir vanligvis også distribuert til alle beboere ved innflytting. 

Vedtekter er også mulig å bestille hos Foretaksregisteret. Den enkelte seksjonseier har et eget ansvar for å sette seg inn i sameiets regler, både vedtekter og husordensregler. Dette er med på å sikre et godt og harmonisk bomiljø for alle.