Når blir Airbnb-utleie næringsvirksomhet?
Korttidsutleie via plattformer som Airbnb er for mange en praktisk måte å leie ut boligen på i ferier og helger – og det er i utgangspunktet helt greit. Men noen steder skaper det utfordringer for bomiljøet, og grensen mellom privat utleie og kommersiell drift er ikke alltid like tydelig.
Nå har regjeringen lansert en veileder som gir kommunene et klarere verktøy for å vurdere nettopp dette etter plan- og bygningsloven. Veilederen er rettledende for kommunenes saksbehandling, men den vil likevel ofte bli tillagt betydelig vekt i praksis. Som styremedlem er det nyttig å kjenne til hva den innebærer.
Det er ikke antall dager som er avgjørende
Mange kjenner til daggrensene: i borettslag kan boligen leies ut inntil 30 døgn i året (brl. §5-4), mens i sameier er hovedregelen 90 dager (esl. §24 (7)). Disse gjelder fortsatt – men antall dager avgjør ikke alene om utleien er lovlig etter plan- og bygningsloven. Selv om en eier holder seg innenfor daggrensen, kan kommunen etter en konkret helhetsvurdering kreve at det søkes bruksendring dersom virksomheten i praksis har karakter av kommersiell overnatting.
Regjeringens budskap er tydelig: boliger skal brukes som hjem, ikke som små hoteller.
Hva vil kommunene se på?
Veilederen legger opp til en helhetsvurdering av flere forhold:
- formålet med virksomheten (et hjem eller overnattingssted)
- omfang og hyppighet av utleie
- om utleien er profesjonelt organisert med bookingplattformer og tilleggstjenester som renhold og nøkkelservice
- hvilke virkninger slik utleie har for bomiljøet (f.eks. økt trafikk og støy)
Bygningsmessige endringer, som oppdeling eller hyblifisering, kan i tillegg utløse egne søknadskrav.
Typiske tegn som trekker mot næringsdrift, er hyppige gjesteskifter store deler av året, aktiv markedsføring med hotellignende tjenester, eller at bomiljøet påvirkes på en måte som avviker fra normalt boligbruk. Der kommunen mener dette er tilfellet, kan de som nevnt kreve at eieren søker om bruksendring – en formell tillatelse til å bruke boligen til noe annet enn det den er godkjent for. Drift uten slik tillatelse kan følges opp med pålegg og tvangsmulkt.
Hva betyr dette for styret?
Styret fører ikke kommunalt tilsyn – men det er likevel klokt å ha orden i eget hus. Kommunen kan i enkelte tilfeller rette henvendelser både til den enkelte eier og til borettslaget eller sameiet. Styrets rolle er å følge opp husordensregler, dokumentere utfordringer og sørge for at beboerne kjenner til gjeldende regler. God dokumentasjon gjør det også enklere å svare dersom kommunen ber om opplysninger i en tilsynssak.
Hvis kommunen tar kontakt, bør styret:
1. dokumentere faktum (skjermbilder av annonser, oversikt over antall utleieforhold og datoer)
2. notere konkrete naboklager og observasjoner
3. varsle eier og be om skriftlig redegjørelse innen en kort frist
Usbl hjelper dere
Vi bistår styrer med råd om regelverk og vurdering av konkrete problemstillinger. Ta gjerne kontakt med deres kundeansvarlige i Usbl ved behov.
Les veilederen på regjeringen.no.