Vi får ofte henvendelser fra kjøpere som har oppdaget feil og mangler ved den bolig, hytte eller leilighet de har kjøpt. 

Når foreligger det en mangel som gir grunnlag for prisavslag og/eller erstatning overfor selger?

Synspunktene det redegjøres for nedenfor gjelder langt på vei felles for borettslagsleiligheter, hytter, eneboliger og eierseksjonsleiligheter når salgene skjer etter avhendingsloven. 
 
Avhendingsloven § 3-9
Eksempelet er at kjøper etter overtakelse oppdager en feil ved bygningen. Verken kjøper eller selger er å bebreide i salgsprosessen og spørsmålet er enkelt hvem som må betale for kostnadene ved utbedringen.

Den aktuelle bestemmelse lyder:
”Endå om eigedomen er selt « som han er » eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.”

Vi er her i siste setning. Spørsmålet er nettopp når eiendommen er å anse som i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. Er den det, foreligger det en mangel som kan gjøres gjeldende mot selger.

Prosentregel?
Mange av kjøperne som henvender seg til oss henviser til den såkalte prosentregelen. Oppfatning av prosentregelen er som regel at dersom kostnadene til utbedring av mangelen utgjør en viss prosent (gjerne 3-5%) av kjøpesummen, så foreligger det en kjøpsrettslig mangel ved eiendommen som kan gjøres gjeldende overfor selger. Typisk, dersom kostnadene ved utskiftning av ikke fungerende drenering utgjør NOK 150.000 av en kjøpesum på NOK 3.000.000, så kan selger holdes ansvarlig. Slik er det ikke.

For enkelte var overraskelsen stor da Høyesterett klart uttalte i Rettstidende 2010 side 103 at det ikke var grunnlag for å anvende en generell prosentlære. Det ble her fra ankende part anført at når utbedringskostnadene utgjør 3-4 % av kjøpesummen, så er det grunnlag for å vurdere nærmere om vesentlighetsgrunnlaget er oppfylt. Høyesterett avviste å anvende en generell prosentlære. Likevel sier Høyesterett at normalt må utbedringskostnadene være i det øve sjiktet (av 3-6 %) for at det skal foreligge mangel.

Konkret vurdering må foretas
Hver sak må vurderes konkret. Det hjelper jo kjøperne lite, så vi skal forsøke å si noe generelt. For det første vil en prosentberegning fortsatt kunne gi en viss veiledning, men det må nyanseres.

Det stilles nok lavere krav til utbedringskostnader sett opp mot kjøpesummen ved relativt nye boliger, sammenliknet med eldre. Eksempelvis kan samme feilen utgjøre en mangel ved en 5 år gammel bolig, mens den ikke er det ved en 60 år gammel bolig. Dette gjelder selv om utbedringskostnadene isolert sett er de samme vurdert opp mot kjøpesummen.

Det må også være grunnlag for å hevde at typen av mangel kan ha betydning for hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt eller ikke. Blir eksempelvis utskiftning av drenering uvanlig dyrt og prosentvis høy sett opp mot kjøpesummen, er det nok fortsatt vanskelig å nå frem med mangelskrav dersom utskiftning av drenering fremstår som påregnelig ut i fra boligens alder og beliggenhet etc. Tilsvarende behøver nok ikke utbedringskostnadene å være så vidt høye når taket lekker i en ny bolig. Dette ut i fra den enkle tanke om at det bør forventes at tak er tette i nye boliger.

Er utbedringskostnadene ikke spesielt høye sett opp mot de prosentangivelser Høyesterett indikerer, ikke helt atypiske og eiendommen av en viss alder, vil det nok normalt sett være veldig vanskelig å nå frem med mangelskrav etter denne bestemmelsen.
 

Oppsummering
Utgangspunktet er følgelig at mindre feil ved boligen kan kjøper glemme å gjøre gjeldende overfor selger. Er feilen atypisk i forhold til byggets alder og utbedringskostnadene relativt betydelige, vil det kunne være grunnlag for krav. Det er grunn til å understreke at det skal relativt mye til før mangel kan gjøres gjeldende.

Foreligger det først en mangel, følger det direkte av loven at kjøper har krav på prisavslag.
 

Atle Thorsell
Advokat Usbl